解读《关于公布西咸新区城镇基准地价制订和更新调整工作成果的通知》

《西咸新区城镇基准地价制订和更新调整工作成果》已经新区管委会2019年第5次主任专题会研究同意，并通过省自然资源厅评审验收。目前，新区管委会已正式印发和实施，现解读如下：

一、编制背景

基准地价是土地出让、转让等交易活动中的平均价格，是政府规范和调控土地市场的重要抓手。此次基准地价调整之前，新区一直沿用原行政区的基准地价，各新城、园办评估基准日不统一，地价内涵不统一，且部分地区无基准地价覆盖，对新区的地价管理造成诸多不便。随着新区的快速发展，城市品位和城市形象不断提升，新区土地资产价值和利用效率显著提升，原行政区基准地价已无法适应新区土地市场价格水平，不能充分反映土地实际价值，所以急需更新基准地价，制订新区统一的地价管理体系。

二、编制依据

按照原省国土资源厅《关于开展2018年度全省基准地价制订和更新调整工作的通知》（陕国土资用发〔2017〕25号）和新区管委会办公室《关于印发〈西咸新区2018年度城镇基准地价制订和更新调整工作实施方案〉的通知》（陕西咸办字〔2019〕29号）相关要求，新区自然资源和规划局启动城镇基准地价制订和更新调整工作，指导各新城自然资源局、园办分局及技术协作单位进行资料收集、外业调查、内业处理与成果测算，并多次召开会议征求意见建议，对成果修改完善，最终报新区管委会主任办公会审核和省自然资源厅评审验收，完成了西咸新区城镇基准地价制订和更新调整工作。

三、主要内容

（一）工作范围

西咸新区位于陕西省西安市和咸阳市建成区之间，区域范围涉及西安、咸阳两市所辖7县（区）23个乡镇和街道事处，规划控制面积882平方公里。本次基准地价制订与更新范围为869.4平方公里，不含由咸阳市托管的12.6平方公里范围用地。

（二）土地级别更新

按照《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）的要求，本次采用分类定级思路，收集影响土地级别的商服网点、城市道路、公交线路及站点、基础设施（供水、排水、供气、供暖、供电、通讯）、公共设施（中小学、幼儿园、大中专院校、医院、公园广场、银行、大型超市、农贸市场、文娱设施）、城市规划等相关资料，并进行整理、计算，建立数据库，形成西咸新区各类用地（商服、住宅、工矿仓储、公共管理与公共服务）土地级别。

（三）基准地价更新

按照《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）的要求，在土地定级的基础上完成基准地价制订和更新工作，以近三年土地、房地产市场交易样点资料、房屋租赁收益资料为主要依据，结合土地定级结果，完成各用途土地价格测算及市场分析工作，评估出各类用途基准地价。地价表现形式上住宅用地和商服用地采用地面基准地价和楼面基准地价，工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地基准地价采用地面基准地价。同时，建立符合实际情况、应用便捷的基准地价修正系数体系。

（四）基准地价内涵

1.估价期日

2018年12月31日。

2.土地用途

分商服、住宅、工矿仓储、公共管理与公共服务四类用途。

3.平均开发程度

商服、住宅、公共管理与公共服务用地均为“六通一平”（供水、排水、供电、供气、通路、通讯、场地平整），工矿仓储用地为“五通一平”（供水、排水、供电、通路、通讯、场地平整）。

4.平均容积率

沣东新城、沣西新城、园办：商服用地为3.0、住宅用地为2.5、工矿仓储用地为1.0、公共管理与公共服务用地为1.5；

空港新城、秦汉新城、泾河新城：商服用地为2.0、住宅用地为2.0、工矿仓储用地为1.0、公共管理与公共服务用地为1.5。

5.土地使用年限

法定最高出让年期：商服用地40年、住宅用地70年、工矿仓储用地50年、公共管理与公共服务用地50年。

6.使用权类型：出让

基准地价是满足上述条件下各土地级别国有建设用地使用权平均价格。

四、主要作用

一是强化政府对土地市场的宏观调控。基准地价作为城镇地价体系的重要组成部分，是指导土地利用、宏观调控的重要手段，有利于为政府制定管理措施和投资决策提供依据，为国家加强土地市场管理、实现土地资源合理配置、发挥土地最大的经济和社会效益创造条件。

二是指导土地市场各类交易活动。利用基准地价评估土地使用权出让、转让、出租、抵押及企业改制等经济活动中的土地价格，有利于保护土地所有者、使用者的合法权益，统筹国家、集体、个人三者之间的利益分配关系，保证经济活动的健康有序进行。

三是为收取土地相关税费提供依据。基准地价是政府征收土地使用税的主要依据，也是计算土地增值税的重要参考，对征收土地增值税、城镇土地使用税和契税等税费意义重大。

原文链接：关于公布西咸新区城镇基准地价制订和更新调整工作成果的通知