解读《西咸新区商品房预售资金监督管理办法》

一、制定《办法》的背景

商品房预售资金监管作为房地产市场管理的重要内容，对防控开发项目“烂尾”风险，保障商品房交易当事人合法权益，具有至关重要的作用。新区于2018年8月承接房屋管理职能以来，在预售资金监管方面参照西安市相关做法执行，但在执行过程中存在诸多问题。

为进一步规范管理，防范交易风险，维护商品房交易当事人合法权益，促进房地产市场健康有序发展。根据《城市商品房预售管理办法》、《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建设部令第131号）及《关于加强商品房预售资金二手房交易资金监管的通知》（陕建发〔2016〕107号）等法律法规政策规定，结合新区实际，西咸新区住房和城乡建设局（原西咸新区规划与住房城乡建设局）于2020年3月5日印发了《西咸新区商品房预售资金监督管理办法（试行）》（陕西咸规建发〔2020〕4号），成为新区商品房预售资金监管的重要依据。

通过近一年的试行，发现仍然存在监管银行职责履行不到位，按揭贷款逃避监管，新城住建部门缺乏有效监管手段，风险防控不到位等问题。为进一步夯实监管各方责任，堵塞监管漏洞，西咸新区住建局充分借鉴试行期间的监管经验，并结合2020年11月30日西安市住建局、金融工作局、公积金管理中心、自然资源和规划局联合印发的《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（市建发〔2020〕143号）有关规定和12月1日康主任专题会议精神，在征求各相关部门意见后，对《原办法》进行了修订，形成了现行的《西咸新区商品房预售资金监督管理办法》。

二、主要内容

该办法共6章34条，具体为：

一是总则方面，主要明确了适用范围、遵循原则、监管部门职责、重点监管资金额度、监管要求、期限等内容。其中要求监管银行具备预售资金结算系统与商品房预售资金监管系统挂接联网，交存、支出资金信息实时交互共享，实时掌握预售资金交存支出情况，避免监管漏洞；同时预售资金实行全额、全程监管，重点监管资金额度为商品房开发项目达到竣工交付条件，取得《建筑工程竣工验收备案表》所需工程建设资金总额的1.2倍；监管期限为自核发商品房预售许可证开始，至办理不动产首次登记后止。

二是明确了监管账户的设立、监管协议的签订、监管账号变更等内容。其中监管账户由开发企业选择一家和新区住建部门签订了《西咸新区商品房预售资金监管合作协议》的监管银行开设预售资金监管账户；要求一个商品房预售许可申请只能选择一家监管银行，对应一个监管账户进行监管，原则上不得进行变更；在申请预售许可前，开发企业与监管银行、工程监理签订三方《商品房预售资金监管协议》。

三是商品房预售资金的收存方面，购房人按照预售许可证注明的监管账户信息及商品房买卖合同约定，将预售款交存监管账户；贷款资金由贷款银行或公积金管理部门委托银行在贷款发放后直接划转至监管账户，严禁私自留存或划转至其他账户。

四是商品房预售资金使用方面，明确了预售资金的使用节点、申请材料，限制资金使用，资金退还及用款审批规定等内容，其中预售资金监管账户额度达到重点监管资金额度要求后，施工进度在主体结构验收前，监管账户留存金额不得低于重点监管资金的100%；完成竣工验收前，监管账户留存金额不得低于重点监管资金的50%；取得竣工验收备案表前，监管账户留存金额不得低于重点监管资金的20%；完成不动产首次登记后，可以申请解除监管并提取监管账户剩余的资金。

五是监管账户的撤销及预售资金的监督与管理，明确监管银行、购房贷款发放商业银行、住房公积金委托贷款银行未、施工单位、工程监理等单位未履行职责相应的处罚措施。