《西咸新区城镇标定地价、集体建设用地和农用地基准地价成果》已经新区管委会2021年第77次专题会研究同意，并通过省级专家评审验收。目前，新区管委会已正式印发和实施，现解读如下：
一、编制背景
基准地价、标定地价是国家法定地价体系的主要内容，是政府规范土地市场交易、强化土地资产保护、推动土地市场建设的重要抓手。2020年3月，中共中央、国务院印发《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》，要求加快要素价格市场化改革，完善城乡基准地价、标定地价的制定与发布制度，逐步形成与市场价格挂钩的动态调整机制。
2020年，新区公布并实施了新的城镇基准地价标准，在规范新区国有土地交易、调控国有土地价格方面发挥了重要作用。但随着国家关于要素市场化改革及集体经营性建设用地入市工作的不断推进，新区城镇地价体系不健全、集体土地地价体系缺失等情况进一步显现。为此，西咸新区组织开展城镇标定地价、集体建设用地和农用地基准地价编制工作，对新区国有土地和集体土地交易价格进行统一监管。
二、编制依据
按照省自然资源厅《关于进一步推进2020年自然资源评价评估工作的通知》（陕自然资用发〔2020〕8号）和新区管委会办公室《关于印发〈西咸新区城镇标定地价、集体建设用地及农用地基准地价编制工作方案〉的通知》相关要求，新区自然资源和规划局启动城镇标定地价、集体建设用地和农用地基准地价编制工作，指导各新城、园办及技术单位进行资料收集、外业调查、内业处理与成果测算，并召开会议征求意见建议，对成果修改完善，最终报新区管委会专题会审核和省自然资源厅评审验收，完成了西咸新区城镇标定地价、集体建设用地及农用地基准地价编制工作。
三、主要内容
（一）工作范围
本次西咸新区地价编制工作范围参考西咸新区城镇基准地价更新成果覆盖范围，依据最新第三次全国国土调查成果适当调整，包括沣东新城、沣西新城、秦汉新城、空港新城、泾河新城及能源金融贸易区管辖范围。
（二）地价内涵
1.城镇标定地价
（1）估价期日：2021年1月1日；
（2）权利特征为相对完整的土地权利价格，不考虑抵押权、地役权等他项权利的限制。
（3）价格类型应反映标准宗地的使用权类型状况。
（4）建设用地的土地用途、容积率、开发程度等指标取值，原则上依据标准宗地合法的现状条件设定，其中红线内开发程度的设定，设定为“宗地内场平”。
（5）出让土地的使用年期按照各用途的法定最高年期或政策规定的年期设定，划拨土地一般宜按使用年期无限制设定。
（6）商业、住宅等空间发育程度较高的建设用地，建筑容积率高于1.0时，评估价格表现形式包括楼面地价和地面价格。
2.集体建设用地基准地价
估价期日为2019年12月31日，西咸新区范围内集体建设用地各土地级别商服用地、工矿仓储用地、宅基地（特指农村用于居住生活的宅基地）、公共管理与公共服务用地在达到平均开发程度 “五通一平”（通路、通上水、通下水、通电、通讯及场地平整）的开发条件下，不同用地类型在平均容积率（商服用地1.2、工矿仓储用地1.0、宅基地1.2、公共管理与公共服务用地1.0）下的法定最高出让年期（即商服用地40年，工矿仓储用地50年，宅基地为无限年期，公共管理与公共服务用地50年）的集体建设用地使用权市场价格。
3.农用地基准地价
（1）土地权利类型：西咸新区耕地基准地价价格类型为区域内不同级别、不同类型耕地的承包经营权的平均价格，耕地基准地价均是不包括地上作物及附属物的纯土地价格。
（2）基准地价年期：30年。
（3）用地类型：西咸新区农用地基准地价评估对象为耕地，包括水田、水浇地和旱地。
（4）耕作制度：根据《农用地质量分等规程》（GB/T 28407-2012）中附录B中陕西省各县（市、区）标准耕作制度速查表，西咸新区指定作物为冬小麦-夏玉米，复种类型为一年两熟。
（5）农田基本设施状况：依据《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）（GB/T 28406—2012），本次评估的农用地基准地价所设定的农田基本设施状况为农用地各级别内正常平均水平的农用设施配套程度。具体如下：
水田、水浇地基本设施为：田块外道路通达，田块内土地平整、田块大小适中、形状规则，有基本的排水条件与灌溉设施，田间道路密度适中，能满足基本的农业生产要求。
旱地基本设施为：田块外道路通达，田块内土地平整、田块大小适中、形状规则，田间道路密度适中，能满足基本的农业生产要求。
（6）基准日：2019年12月31日。
四、主要作用
新区城镇标定地价编制成果旨在健全新区城镇建设用地价格体系。一是显化国有土地资产价值，助力土地供给侧结构性改革；二是为土地资源资产化管理提供依据；三是以价格手段引导土地市场健康发展；四是指导区域土地资源合理利用；五是提升地价政策的公众服务性。
新区集体建设用地和农用地基准地价编制成果旨在建立新区集体土地价格体系，为集体土地入市做铺垫。一是建立完善城乡统一的公示地价体系；二是引导推动农村土地价格体系形成，培育农村土地市场，服务农村经济发展；三是为开展农村土地资产核算工作做准备。
解读部门：新区自然资源和规划局 联系电话：33186176
陕公网安备 61019602000052号